Immobilienkauf an der Costa del Sol als Nichtansässiger: Was Sie vor der Unterschrift wissen sollten

Von Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

Eine Immobilie an der Costa del Sol aus dem Ausland zu kaufen ist einfacher, als es scheint, folgt aber eigenen Regeln. Die meisten Probleme, die wir in der Kanzlei sehen, kommen nicht aus dem Gesetz, sondern daher, dass Dinge in der falschen Reihenfolge erledigt werden oder man jemandem vertraut, der nicht Ihre Interessen vertritt. Gehen wir es in Ruhe durch.

Zuerst die Grundlagen. Zum Kauf benötigen Sie eine NIE (Ihre Ausländer-Identifikationsnummer) und in der Praxis ein spanisches Bankkonto für Zahlungen und Steuern. Die NIE lässt sich in Spanien oder beim spanischen Konsulat beantragen; beginnen Sie früh, denn ohne sie können Sie die Urkunde nicht unterschreiben.

Der Ablauf des Kaufs. Üblicherweise: Reservierungsvertrag (die Immobilie wird vom Markt genommen), Anzahlungsvertrag (meist 10% werden gezahlt und die Bedingungen festgelegt) und die notarielle Urkunde mit anschließender Eintragung im Grundbuch. Am häufigsten sind die „arras penitenciales" nach Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück. Kein Detail — Sie sollten wissen, welche Art von Anzahlung Sie unterschreiben.

Was wirklich zählt: prüfen, bevor Sie zahlen. Bevor Sie einen Euro übergeben, prüfen wir den Grundbuchauszug (nota simple, Artikel 9 des Hypothekengesetzes), um den wahren Eigentümer sowie etwaige Hypotheken, Belastungen oder Dienstbarkeiten zu sehen. Wir prüfen den Baustatus und die Genehmigungen, denn ein illegaler oder nicht genehmigungsfähiger Bau lässt sich womöglich nicht legalisieren. Wir fordern eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft an, damit Sie keine Schulden erben, bestätigen, dass die IBI bezahlt ist, und prüfen beim Neubau vom Plan die vom Bauordnungsgesetz geforderte Sicherung der geleisteten Zahlungen.

Die Steuern beim Kauf in Andalusien. Bestandsimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP) zum allgemeinen Satz von 7%. Neubauten unterliegen 10% MwSt. zuzüglich 1,2% Stempelsteuer (AJD), insgesamt rund 11,2%. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und Honorare, die wir gesondert und im Voraus anbieten.

Rechtliche Analyse. Zwei Punkte machen den Unterschied. Erstens die Geldwäscheprävention: Das Gesetz 10/2010 verpflichtet Notar und Anwalt, die Herkunft der Mittel und den tatsächlichen Käufer zu identifizieren; wer dies vorbereitet, vermeidet Blockaden bei der Unterschrift. Zweitens die Haftung für verdeckte Lasten: Artikel 1483 des Zivilgesetzbuchs schützt den Käufer vor nicht ersichtlichen Belastungen, die der Verkäufer nicht angegeben hat — ein späterer Prozess ist jedoch langwierig und teuer, der eigentliche Schutz ist die vorherige Prüfung. Deshalb betonen wir: Ein Käuferanwalt, unabhängig von Makler und Verkäufer, ist keine Ausgabe, sondern die Versicherung des Geschäfts.