Immobilienkauf an der Costa del Sol als Nichtansässiger

Von Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

Eine Immobilie an der Costa del Sol von außerhalb Spaniens zu kaufen ist einfacher, als es scheint, hat aber eigene Regeln. Die meisten Schrecken, die wir in der Kanzlei sehen, kommen nicht vom Gesetz, sondern davon, die Dinge in der falschen Reihenfolge zu tun oder jemandem zu vertrauen, der nicht Ihr Interesse vertritt. Gehen wir es in Ruhe durch.

Zuerst die grundlegenden Unterlagen. Zum Kauf brauchen Sie die NIE (Ihre Ausländer-Identifikationsnummer) und in der Praxis ein spanisches Bankkonto für Zahlungen und Steuern. Die NIE kann in Spanien oder beim Konsulat Ihres Landes beantragt werden; beginnen Sie früh, denn ohne sie wird die Urkunde nicht unterzeichnet.

Der Ablauf des Kaufs. Meist so: Reservierungsvertrag (Sie nehmen die Immobilie vom Markt), Anzahlungsvertrag (eine Anzahlung, meist 10%, mit festgelegten Bedingungen) und öffentliche Urkunde vor dem Notar, gefolgt von der Eintragung im Grundbuch. Die häufigste Anzahlung ist die Reuegeld-Anzahlung nach Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tut es der Verkäufer, gibt er sie doppelt zurück. Man sollte wissen, welche Art man unterschreibt.

Das Entscheidende: prüfen, bevor Sie zahlen. Bevor Sie einen einzigen Euro übergeben, prüfen wir den Grundbuchauszug (Artikel 9 des Hypothekengesetzes), um den wahren Eigentümer und etwaige Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten zu kennen. Wir prüfen Baustatus und Genehmigungen, denn illegale oder nicht genehmigungsfähige Bauten sind womöglich nicht legalisierbar. Wir fordern die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft an, damit Sie keine Schulden erben, bestätigen, dass die IBI bezahlt ist, und prüfen bei Neubauten nach Plan die vom Bauordnungsgesetz geforderte Sicherung der Anzahlungen.

Die Steuern beim Kauf in Andalusien. Bestandsimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP) zum allgemeinen Satz von 7%. Neubauten unterliegen 10% MwSt. zuzüglich 1,2% Stempelsteuer (AJD), insgesamt rund 11,2%. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und Honorare, die wir gesondert und im Voraus veranschlagen.

Rechtliche Analyse. Zwei Punkte machen den Unterschied. Erstens die Geldwäscheprävention: Das Gesetz 10/2010 verpflichtet Notar und Anwalt, die Herkunft der Mittel und den tatsächlichen Käufer zu identifizieren; das vorzubereiten vermeidet Verzögerungen bei der Unterzeichnung. Zweitens die Haftung für verdeckte Lasten: Artikel 1483 des Zivilgesetzbuchs schützt den Käufer vor nicht erkennbaren Belastungen, die der Verkäufer nicht angegeben hat, doch späteres Prozessieren ist teuer und langsam, also ist die eigentliche Absicherung die vorherige Prüfung. Deshalb betonen wir: ein Käuferanwalt, unabhängig von Makler und Verkäufer, ist keine Ausgabe, sondern die Versicherung des Geschäfts.