Due Diligence vor dem Kauf: die Prüfungen, die böse Überraschungen vermeiden

Von Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

Die meisten Probleme bei einem Kauf lassen sich durch gute vorherige Prüfung vermeiden. Auf das Vertrauen des Maklers oder des Verkäufers zu kaufen ist der teuerste Fehler, den wir sehen. Eine gut gemachte Arbeitswoche kann Ihnen Jahre des Ärgers ersparen.

Was wir prüfen, bevor Sie unterschreiben. Den Grundbuchauszug, um den wahren Eigentümer und etwaige Hypotheken, Belastungen oder Dienstbarkeiten zu kennen. Den Baustatus und die Genehmigungen, einschließlich der Erstbezugsgenehmigung, um illegale oder nicht genehmigungsfähige Bauten auszuschließen. Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, denn Gemeinschaftsschulden haften an der Immobilie selbst. Dass die IBI bezahlt ist. Den Energieausweis und den Zustand des Gebäudes. Und dass die Beschreibung im Grundbuch mit dem Kataster und der physischen Realität übereinstimmt.

Beim Neubau zusätzlich. Wir prüfen die Sicherung oder Versicherung der geleisteten Anzahlungen und die Garantien des Bauträgers.

Und den Verkäufer selbst. Wir überprüfen seine Identität, seine Geschäftsfähigkeit, seinen Familienstand und Güterstand sowie die Gültigkeit der Vollmacht, falls ein Vertreter unterschreibt.

Rechtliche Analyse. Zwei Normen erklären, warum das wichtig ist. Artikel 1483 des Zivilgesetzbuchs schützt den Käufer vor nicht angegebenen verdeckten Lasten, doch eine spätere Geltendmachung ist langwierig; der eigentliche Schutz ist die vorherige Prüfung. Und Artikel 9.1.e) des Wohnungseigentumsgesetzes legt fest, dass die Immobilie für die Gemeinschaftsschulden des laufenden und der drei vorangegangenen Jahre haftet: Prüfen Sie nicht, können Sie fremde Schulden erben. Deshalb ist ein Käuferanwalt, unabhängig von Makler und Verkäufer, keine Ausgabe, sondern die Versicherung des Geschäfts.