Steuern für nichtansässige Eigentümer an der Costa del Sol: was Sie jedes Jahr zahlen

Von Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

Der Kauf ist ein Moment; Eigentum ist für immer, zumindest für viele Jahre. Und eine Immobilie in Spanien zu halten, ohne hier zu wohnen, bringt eigene steuerliche Pflichten mit sich, die man vor dem Kauf kennen sollte, nicht erst beim ersten Brief des Finanzamts.

Die Einkommensteuer für Nichtansässige, auch ohne Vermietung. Die Einkommensteuer für Nichtansässige betrifft jeden, der eine Immobilie in Spanien besitzt, ohne hier ansässig zu sein. Ohne Vermietung wird ein fiktives Einkommen angesetzt: ein Prozentsatz des Katasterwerts (meist 1,1% oder 2%, je nachdem, wann der Kataster überprüft wurde), besteuert mit 19%, wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind, und sonst mit 24%. Bei Vermietung erklären Sie die Mieteinnahmen; EU-/EWR-Ansässige werden mit 19% besteuert und können Kosten abziehen, während anderswo Ansässige in der Regel mit 24% auf die Bruttoeinnahmen besteuert werden, ohne Abzug.

Die IBI, jedes Jahr. Sie wird von der Gemeinde auf den Katasterwert festgelegt. An der Costa del Sol variiert der Satz von Ort zu Ort; auf unserer Website finden Sie einen orientierenden Rechner je Gemeinde.

Beim Verkauf zwei Dinge. Der Käufer behält 3% des Preises auf Ihren Gewinn ein, und die Gemeinde erhebt die kommunale Plusvalía auf den Bodenwert. Entsteht beim Verkauf kein Gewinn, werden diese 3% erstattet, müssen aber korrekt und fristgerecht geltend gemacht werden.

Rechtliche Analyse. Maßgeblich ist das konsolidierte Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtansässige (Königliches Gesetzesdekret 5/2004). Der feine Punkt liegt in der Unterscheidung EU/Nicht-EU: Die Möglichkeit für EU-/EWR-Ansässige, Mietkosten abzuziehen, stammt aus der europäischen Rechtsprechung, die die schlechtere Behandlung des EU-Nichtansässigen korrigierte. Der 3%-Einbehalt steht in Artikel 25.2 dieses Gesetzes und ist eine Sicherungsmaßnahme für das Finanzamt, keine zusätzliche Steuer: Gibt es keinen Gewinn, wird er zurückerstattet. Praktisch entscheidend ist, Steuer und Buchhaltung abzustimmen und keine Frist zu versäumen, denn Zuschläge wegen verspäteter Abgabe sind unnötig und vermeidbar.