Alquiler turístico en la Costa del Sol: el nuevo Registro Único y por qué conviene estar al día

Por Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

Si piensas rentabilizar tu vivienda con alquiler de corta duración, 2025 y 2026 han cambiado las reglas. No es para asustar, sino para que no te quedes fuera de las plataformas ni te lleves una sanción. Te lo explicamos sin tecnicismos.

Qué ha cambiado. El Real Decreto 1312/2024, publicado en el BOE el 24 de diciembre de 2024, creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y un Número de Registro de Arrendamiento (NRA) para los alquileres de corta duración. Entró en vigor el 2 de enero de 2025, pero es operativo desde el 1 de julio de 2025. Desde esa fecha, plataformas como Airbnb o Booking retiran los anuncios que no muestran un número de registro válido. La norma transpone el Reglamento (UE) 2024/1028, así que viene de Europa y va a quedarse en una forma u otra.

El giro de 2026. Aquí está la parte que un buen despacho te cuenta y una web genérica no: en 2026 el Tribunal Supremo anuló el procedimiento del Número de Registro Único del RD 1312/2024, por invadir competencias, manteniendo en pie la Ventanilla Única Digital. Resultado: el marco está en plena reordenación. La obligación europea de registrar sigue existiendo, pero el "cómo" concreto se está rehaciendo. Traducido a tu caso: hay que mirar la situación en el momento de alquilar, no dar por buena una guía de hace seis meses.

Y la capa andaluza. Además del registro estatal, Andalucía regula las Viviendas con Fines Turísticos (VFT), con su propia inscripción y requisitos de la comunidad autónoma. Y hay una tercera capa que mucha gente olvida: tu comunidad de propietarios. Desde la reforma de 2019, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que la comunidad, por mayoría de tres quintos, limite o condicione el alquiler turístico. Conviene revisar los estatutos antes de invertir en reformas.

Análisis jurídico. La foto completa son tres niveles que deben encajar: el registro estatal (RD 1312/2024 y lo que resulte tras la sentencia del Supremo), la normativa turística autonómica andaluza (VFT) y las reglas de tu comunidad (artículo 17.12 LPH). A ello se suma la fiscalidad: hoy el alquiler turístico tributa en el IRNR y solo lleva IVA del 10% si prestas servicios propios de hotel; se ha hablado de subirlo al 21%, pero no está aprobado. Montar un alquiler turístico sin encajar estas piezas es la receta del disgusto. Nosotros te decimos si puedes, qué registros necesitas hoy y cómo tributa, y te dejamos todo en regla.