Fiscal
La plusvalía municipal es uno de esos impuestos que mucha gente paga por inercia, sin saber que a veces no toca pagar nada, y que casi siempre se puede pagar menos. Desde 2021 el panorama cambió, y conviene conocerlo antes de vender o al heredar.
Qué grava. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor del suelo urbano (no de la construcción) entre la compra y la transmisión, con un máximo de veinte años. Lo cobra el ayuntamiento del municipio y se devenga al vender, heredar o donar.
El cambio de 2021. La sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 anuló el sistema de cálculo anterior por no ajustarse a la realidad. El Gobierno lo adaptó con un Real Decreto-ley que introdujo dos formas de calcular la base: el método objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo) y el método real (la ganancia efectiva de valor del suelo). El contribuyente puede aplicar el que le resulte más favorable.
La clave práctica. Si no ha habido incremento de valor del suelo entre la compra y la venta, no hay que pagar plusvalía. Y cuando sí lo hay, conviene comparar los dos métodos: muchos propietarios pagan por el objetivo sin saber que el real les saldría más barato.
Análisis jurídico. Dos hitos del Constitucional marcan el terreno: la sentencia 59/2017 dejó claro que no cabe gravar donde no hay incremento, y la 182/2021 tumbó el método de cálculo, obligando a reformarlo. Hoy la prueba del valor real (por ejemplo, comparando escrituras de compra y venta) permite impugnar liquidaciones excesivas. Los plazos son cortos, tanto en autoliquidación como en declaración, así que conviene tenerlo previsto desde antes de firmar.
¿Vas a vender o has heredado? Calculamos tu plusvalía por los dos métodos y te decimos cuál te conviene.
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